Herhaling: Vonovia: met cijfers en outlook - vastgoed en huurwoning - visie
[Dit bericht is op vrijdag in de feed geplaatst en wordt nu onbewerkt herhaald.]
Het Duitse Vonovia $VNA is donderdag nabeurs de met de cijfers en de outlook gekomen. Het netto-verlies bedroeg 6,76 miljard euro voor 2023, als gevolg van verdere afschrijvingen op de waarden van haar vastgoed, het meest recente teken van spanningen in de vastgoedsector van het land. Dit was in 2022 een verlies van 669,4 miljoen euro.
In totaal bedroeg de aangepaste EBITDA (totaal) €2,652.4 miljoen. Voor het huidige financiële jaar verwacht Vonovia een aangepast EBITDA-bereik van €2,55 tot €2,65 miljard.
De overeenkomstige FFO (Funds From Operations) voor de Vonovia daalde naar €1.847,1 miljoen als gevolg van renteontwikkelingen. Vonovia rapporteerde een FFO voor de groep van €2,27 per aandeel voor 2023.
Funds From Operations uitgelegd
Funds From Operations (FFO) is een belangrijke maatstaf in de vastgoedsector. Het vertegenwoordigt de operationele prestaties van een vastgoedbedrijf door de nettowinst aan te passen voor bepaalde niet-contante en niet-operationele items, zoals afschrijvingen van onroerend goed en winst of verlies uit de verkoop van onroerend goed.
FFO wordt vaak gebruikt om de cashflow te meten die beschikbaar is voor het uitkeren van dividenden aan aandeelhouders en voor het financieren van investeringen in vastgoed. Het wordt beschouwd als een belangrijke indicator van de financiële gezondheid en prestaties van vastgoedbedrijven
Visie op de cijfers
In het persbericht wijst Vonovia op de renteontwikkelingen. Men zegt dat door de dalende rente er mogelijkerwijs een betere toekomst in het verschiet ligt. Echter, het is ook duidelijk dat in het persbericht Vonovia een aanzienlijke slag onder arm houdt.
Tevens blijkt dat de outlook voor dit jaar eigenlijk weinig vooruitgang voorziet op basis van het aangepaste EBITDA bereik, wat inhoudt dat 2024 nog steeds een moeilijk jaar kan worden. Dit kan overigens ook een overgangsjaar zijn naar betere tijden als je het glas als halfvol ziet.
Gemiddelde meterprijs huur bij Vonovia een uitdaging
Wat verder opvalt is de gemiddelde meterprijs aan huur bij Vonovia. Deze is ons inziens te laag om zonder subsidie of door huurverhogingen de winst op peil te houden.
De gemiddelde effectieve maandelijkse huur in de Duitse residentiële vastgoedportefeuille bedraagt € 7,63 per vierkante meter. Over deze prijzen heeft Vonovia al eerder aangegeven dat die aan de lage kant zijn. Zeker als het op nieuw te bouwen huizen aankomt.
Deze gemiddelde meterprijs is overigens ook al (veel) hoger bij veel nieuwe aanbouw in het verhuur. En dit geeft dus eigenlijk aan dat een groot deel van de overige portefeuille bestaat uit lager dan gemiddeld opbrengsten per vierkante meter. Dit is ongunstig.
Zodoende zal Vonovia iets moeten bedenken om prijs omhoog te krijgen. Daar zit echter een probleem. De huurder heeft te weinig koopkracht en zodoende is de enige oplossing als de Duitse overheid bijspringt.
Ook liet Vonovia weten dat de daling van de waarde van de residentiële vastgoedportefeuille in 2023 verzwakte. Daarmee sluiten wij het niet uit dat deze verslechtering zich in het begin van 2024 eerst nog voortzet.
Een positief punt is dat Vonovia voorlopig redelijk goed gefinancierd is waarbij het gecoverd is tot het derde kwartaal van 2025. Met andere woorden, tot die tijd zal Vonovia geen nieuwe grote financiële uitdagingen hebben op het gebied van financiering bij de nu geldende marktomstandigheden.
Het aandeel Vonovia
Tellen we al deze zaken bij elkaar op dan kan je concluderen dat inderdaad de rente en de redelijk sterke financiering van het bedrijf pluspunten zijn. Of dat al genoeg is voor een koersstijging vinden wij nu nog te onduidelijk. Wel zijn er duidelijk enige groene grassprietjes te vinden in de cijfers voor na 2024 die met name weer te maken hebben met de rente.
Echter de markt blijft moeilijk en in de gemiddelde huurprijs per vierkante meter voorzien wij voor een langere termijn problemen. Dit ook omdat de kosten voor onderhoud en nieuwbouw steeds hoger worden.
Zodoende blijven we nu nog aan de zijlijn staan bij Vonovia. Hoewel we wel moeten stellen dat de kans aanwezig is dat we deze mening positief gaan bijstellen in de loop van dit jaar als het inderdaad blijkt dat 2024 het dieptepunt van de cyclus is. Dat weten we dus niet zeker.
Naast dat we op basis van de cijfers zelf nog willen wachten om wat te doen, vinden we ook dat op prijs gedreven actie het aandeel er niet zo goed voorligt om alweer in te stappen. En dat komt omdat het aandeel nu nog rond een weerstand ligt.
Stel dat de cijfers goed genoeg waren, dan zouden we het aandurven om in te stappen zonder al een sterke bevestiging op de chart. All in all betekent het dat we de cijfers niet goed genoeg vinden om nu alweer in het aandeel Vonovia te stappen.
Enige extra cijfers
Vonovia is van plan om haar investeringen aanzienlijk te verhogen tot ongeveer €1 miljard, onder andere voor de uitbreiding van zonnepanelen. In 2024 streeft Vonovia ernaar om €3 miljard aan verkopen te realiseren.
Op de rapportagedatum bestond de portfolio van Vonovia uit ongeveer 546.000 residentiële eenheden en had een marktwaarde van €83,9 miljard.
De daling van 6,6% in de waarde van de residentiële vastgoedportefeuille in de eerste helft van 2023 en de daling van 4,2% in de tweede helft van het jaar kan worden toegeschreven aan veranderingen in marktomstandigheden en aan verkopen. Deze trend verzwakte aanzienlijk gedurende het jaar.
De pro pro forma loan-to-value (LTV) ratio staat op 46,7%, terwijl het relevante streefcijfer nog steeds een doelbereik van 40 tot 45 procent is.
In totaal bedroeg de aangepaste EBITDA (totaal) €2,652.4 miljoen. De bijbehorende groeps-FFO daalde naar €1,847.1 miljoen als gevolg van renteontwikkelingen. Vonovia rapporteerde een groeps-FFO van €2.27 per aandeel voor 2023.
Op de rapportagedatum was de verhuurportefeuille effectief op capaciteit, met een leegstand van 2,0%, terwijl de huurgroei 3,8% bedroeg. De gemiddelde effectieve maandelijkse huur in de Duitse residentiële vastgoedportefeuille was €7,63 per vierkante meter.
Vonovia is van plan om 8 mei een dividend van €0,90 per aandeel voor te stellen aan haar aandeelhouders, een stijging van 6% ten opzichte van het voorgaande jaar. Er is de mogelijkheid van een contant dividend en een stockdividend.
Disclaimer Aan de door ons opgestelde informatie kan op geen enkele wijze rechten worden ontleend. Alle door ons verstrekte informatie en analyses zijn geheel vrijblijvend. Alle consequenties van het op welke wijze dan ook toepassen van de informatie blijven volledig voor uw eigen rekening.
Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor de mogelijke gevolgen of schade die zouden kunnen voortvloeien uit het gebruik van de door ons gepubliceerde informatie. U bent zelf eindverantwoordelijk voor de beslissingen die u neemt met betrekking tot uw beleggingen.
